Недвижимость в лучших новостройках Москвы

На сегодняшний день выработан действенный механизм защиты покупателей и большинство новостроек возводятся в рамках 214-ФЗ, а для покупки квартир используются эскроу-счета.

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.

Все вышеперечисленное обязывает застройщиков к открытости. Важные для дольщиков документы должны быть в публичном доступе. А это значит, что застройщика можно не только спрашивать, но и перепроверять ответы в документации.

Где проверять застройщика? Вот список полезных ресурсов:

• Наш.дом.рф. Здесь можно найти всю необходимую информацию о строительстве домов в соответствии с Законом о долевом строительстве. Кроме того, на сайте есть бесплатный сервис поддержки по любым жилищным вопросам.
• Единый ресурс застройщиков. Этот сайт позволяет определить надежность застройщика с помощью рейтинга, который выстраивается на основе сроков сдачи предыдущих объектов.
• Единый реестр проблемных объектов. Настроенный фильтр позволяет отследить проекты, строительство по которым было остановлено.
• Проверить наличие судебных дел в отношении застройщика можно через сайты Федеральных арбитражных судов, Федеральной налоговой службы и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

Определившись с выбором новой квартиры и способом ее оплаты, необходимо подготовить пакет документов, с которым сделка пройдет максимально быстро.

Основные документы
Список документов при покупке квартиры в новостройке меньше, чем при сделке со вторичкой. У новостройки один владелец — юридическое лицо, она не была раньше в собственности, у нее нет истории. Даже в случае оформления ипотеки ее не нужно проверять: банки выдают кредиты на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.

Тем не менее перечень обязательных документов, которые должен предоставить покупатель строящейся квартиры есть и он небольшой:

• паспорт;
• документ об уплате госпошлины;
• согласие супруга/супруги на сделку, заверенное нотариусом.

Этот список для тех, кто хочет купить квартиру, имея на руках всю необходимую сумму. Именно эти документы нужны для регистрации ДДУ, который подписывают покупатель и продавец.

Документы для покупки недвижимости в ипотеку
Если у покупателя нет на руках всей суммы для покупки квартиры в новостройке, скорее всего он будет брать ипотеку. В этом случае процедура покупки жилья займет больше времени, а список документов расширится. Нужны:

• паспорт и его копии;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке;
• свидетельства о рождении детей;
• справка с работы по форме 2-НДФЛ;
• справка о наличии дополнительных доходов;
• документ об уплате госпошлины.

Покупатель может подыскать вариант ипотечного кредита самостоятельно, либо обратиться за помощью к застройщику и оформить кредит в банке, с которым тот работает. Обычно застройщики предлагают на выбор несколько банков с их программами, а покупатель выбирает, какая ему больше подходит.

Супружеское согласие
Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, для совершения сделки будет необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги. Без него есть риск, что будут проблемы с регистрацией прав на жилье, т.к. все имущество, приобретенное в браке, становится совместной собственностью супругов и денежные средства, которые покупатель тратит на ее покупку — также их общая собственность.

Информация о застройщике
Даже если застройщик имеет хорошую репутацию, клиент хочет быть уверен, что все оформлено по закону: одно дело, когда в квартиру можно въехать сразу, другое — когда окончания строительства приходится ждать несколько лет.

Для заключения сделки застройщик обязан предоставить следующие документы:

• разрешение на строительство;
• документ, подтверждающий право использования земельного участка (договор аренды или право собственности);
• проектную документацию с заключением экспертизы;
• проектную декларацию.

Закон четко регламентирует, какие документы застройщик обязан предоставлять покупателям и опубликовать на сайте в общем доступе. К этому перечню относится разрешительная документация на строительство, на подключение к инженерным сетям, документы на земельный участок, а также регулярные фотоотчеты, чтобы покупатель убедился: дом действительно строится.

Расскажем самое важное об основных отличиях квартир от апартаментов с точки зрения закона и экономики.

Главное: для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Даже если там живет семья с тремя детьми, это их единственное жилье и есть временная регистрация - все это в совокупности все равно не делает апартаменты жилой недвижимостью.

Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Содержание общего имущества
Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, вы автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложнее. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество, но при этом высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

Управление домом
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом и у каждого собственника есть определенный «вес» в зависимости от площади его квартиры, и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы или назначить удобную для себя управляющую компанию и никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет.

Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе или сауну. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме и соседи доставляют вам определенный дискомфорт, то у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать его любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит для сдачи в аренду, например под бар, снеся часть стены и закрыв вам обзор, при этом не спросив разрешения у жильцов.

Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга.

Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог (до 520 тысяч рублей, а так же 13% от уплаченных процентов по ипотеке).

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов нет, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Господдержка и маткапитал
Квартира. С 2018 года работает программа льготной или семейной ипотеки под 6% при рождении первого ребенка. А с декабря 2022 года программу расширили, и теперь ее могут оформить семьи, в которых есть двое и более детей. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление: они могут рефинансироваться по семейной ипотеке. Другой вариант — купить квартиру, сразу попасть в программу и зафиксировать ставку по ипотеке 6%.

Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье либо досрочно погасить ипотечный заем частично или полностью.

Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают.

Многие банки выдают ипотеку на апартаменты, но никаких льготных условий не будет. Наоборот, ставка может вырасти за счет надбавки — до 1 п. п.

Регистрация по месту жительства
Есть два типа регистрации — постоянная по месту жительства (прописка) и временная по месту пребывания. Они не заменяют и не отменяют друг друга. Можно иметь постоянную регистрацию и временно зарегистрироваться в другом регионе на время учебы или работы.

Постоянно можно зарегистрироваться только в жилом помещении — то есть в квартире. В апартаментах гостиничного типа постоянной регистрации быть не может — только временная по месту пребывания и максимум на пять лет. В апартаментах, которые находятся в деловом центре, не будет даже временной регистрации.

Регистрация детей без согласия других собственников
Квартира. Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников. Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности.

Апартаменты. Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.

Коммунальные платежи
Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы. Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют эту систему.

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то, что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Налог на имущество
Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости.

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят ремонт общего имущества.

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя.

Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.

В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.

Апартамент. Для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.

Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе. Так же, для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции.

Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.

Прочитав данную статью, многие решат, что покупатель нежилые помещения не целесообразно, но на самом деле это не так. Так в чем же выгода при покупке апартаментов?

• Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
• Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.
• Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.

На российском рынке недвижимости выделяют пять основных классов жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум и элит/делюкс. По каким критериям определяют, к какому классу относится тот или иной жилой комплекс? Чем отличается класс «комфорт» от «эконома», в чем разница между ЖК бизнес-класса и элитным жильем? Подробно разберем в статье ниже.

Эконом-класс
От двух третей до трех четвертей предложения первичного рынка в последние годы приходится на долю эконом-класса. Большинство домов в этом классе собирают из панелей, хотя встречаются и кирпично-монолитные комплексы.

Кварталы застраиваются типовыми многоэтажками – архитектурное решение в данном сегменте имеет минимальное значение. Но на территориях с высокой конкуренцией застройщики стараются выделить свой объект за счет колористических решений. Дворы оформляются в стиле минимализм – в них размещают газоны, клумбы и некое подобие игровой зоны для детей. Парковки, в большинстве случаев, предусмотрены только гостевые, так что автомобили заполняют дворы.

Легко распознать дома эконом-класса по квартирографии. Квартиры в них невелики: площадь студий начинается от 19 кв. м, однокомнатных – от 29 кв. м, двушек – от 40 кв. м.

Доля однушек и студий максимальная, в некоторых случаях, доходит до 95%. Потолки низкие – от 2,5 до 2,6 м. Лифты и инженерное оборудование отечественного или белорусского производства. Объекты в 90% случаев сдаются с подготовкой под чистовую отделку. Часть – и вовсе, с так называемой, черновой отделкой, при которой, стены, полы и потолки требуют дополнительного выравнивания. Редко встречающаяся полная отделка весьма скромна: линолеум, недорогие обои и крашеные стены в санузлах.

Комфорт-класс
Квартиры в домах комфорт-класса, в среднем, на 30% дороже, чем в классе эконом.

С точки зрения технологий домостроения, это весьма разнообразный сегмент: в нем встречаются панельные, кирпично-монолитные и даже кирпичные дома. Архитектурными изысками новостройки данной категории не блещут, но в некоторых случаях, застройщики добавляют проекту интересные детали: часы, башенки, остекленные фасады. Придомовая территория, как правило, продумана более тщательно, чем в экономе: на ней размещаются полноценные детские и спортивные площадки, да и сами дворы, нередко, закрыты от машин.

Но с парковками тоже негусто: подземная автостоянка зачастую отсутствует, а в надземных паркингах, в среднем, одно машиноместо приходится на две квартиры.

Квартиры отличаются скромными размерами: студии – от 25 кв. м, однокомнатные – от 33 кв. м.. Но совокупная доля однушек и студий чаще всего не превышает 60% от общего числа квартир. Высота потолков начинается от 2,6 м. Инженерная начинка зависит от идеологии застройщика: она либо такая же нехитрая, как в домах эконом-класса, либо более современная.

Примерно треть квартир передается жильцам с чистовой отделкой, включающей ламинат, обои под покраску, керамическую плитку в санузлах. В остальных случаях: стены, полы, потолки выровнены, то есть – объекты готовы к чистовой отделке.

Бизнес-класс
Практически все новостройки этого класса находятся в пешеходной доступности от метро. Но и об автомобилистах застройщики заботятся: в домах этой категории строятся подземные или крытые паркинги, исходя из расчета 0,7-1,0 машиноместо на квартиру.

Облик домов нередко разрабатывают известные российские или зарубежные архитектурные мастерские. Входные группы и лифтовые холлы отличаются не только простором и дополнительными удобствами для жильцов (например, колясочными комнатами), но также, интересными дизайнерскими решениями.

Особое внимание уделено вопросам безопасности.

Красивые, с элементами ландшафтного дизайна дворы закрыты для посторонних, в каждой парадной – консьерж и видеонаблюдение.

На первых этажах зданий располагаются спортивный или фитнес-зал, несколько магазинов, ресторан или кафе, коммерческий детский сад или развивающий центр.

Квартир-студий в бизнес-классе максимум 20% от общего числа квартир, а их площадь начинается от 35 кв. м. Часто встречаются квартиры с евро-планировками и свободными планировками. Высота потолков начинается от 2,8 м.

Примерно половина квартир передается дольщикам с чистовой отделкой с применением дорогих материалов. Остальное жилье – с отделкой под чистовую, в расчете на то, что покупатель захочет сделать интерьер под себя.

Премиум-класс
Квартиры премиум-класса – это отдельная ниша на рынке недвижимости, в которой действуют свои законы.

Проект дома обязательно разрабатывается индивидуально: это не типовое здание с неприметным фасадом, а нечто уникальное, над чем трудилась команда дизайнеров.

Дома такого уровня всегда находятся в центре города, в самых престижных районах. Если рассматривать Москву, то минимум – это Центральный административный округ, ну или Садовое кольцо.

При строительстве новостроек с апартаментами премиум-класса, используются материалы высочайшего качества. Квартиры в данном сегменте имеют площадь, в среднем, 80-90 кв. м., а планировка зачастую свободная.

Высота потолков составляет 3 метра, а общие зоны отделаны качественными материалами.

Вестибюль, лестницы, лифты - все отделано по последнему слову моды и техники. Придомовая территория, также, создается дизайнерами: это могут быть фонтаны, аллеи, небольшой парк. За чистотой и порядком следит собственная служба, регулярно убирающая мусор и подстригающая зелень.

Еще один неотъемлемый элемент - паркинг. Как правило, он один – подземный, с машиноместом для каждого жильца, но иногда бывает и наземная гостевая парковка.

Обслуживание и необходимый ремонт выполняется быстро и вовремя: жильцам не нужно вызывать сторонних мастеров и куда-то звонить, так как есть круглосуточно работающий обслуживающий персонал.

Видеонаблюдение, служба охраны, консьерж, отсутствие на территории посторонних. Новостройка премиум-класса – это не только жилье, но и собственная инфраструктура, полностью соответствующая своему сегменту: кафе, рестораны, магазины, салоны красоты и фитнес-центры на территории.

Делюкс и элит-класс
Элитный сегмент составляет всего 10-15% в общем объеме строительства в границах Москвы. Высокий статус объекта определяет, в первую очередь, место: элитный дом должен располагаться в «золотом треугольнике» – в самом сердце города. Или – за его пределами, но обязательно с открыточными видами на воду и исторические памятники.

Расстояние до метро для жителей элитных комплексов не существенно. Зато количество мест в подземных паркингах, в которые можно спуститься на лифте, как правило, превышает число квартир.

Элитные дома могут быть кирпично-монолитными или монолитными. Последняя технология дает простор реализации смелых архитектурных замыслов, которым в этом классе придается большее значение. Фасады отделываются дорогими материалами, а лифтовые холлы и входные группы имеют продуманное дизайнерское решение.

На крышах нередко устраиваются террасы, которые продаются вместе с квартирами или обустраиваются для совместного пользования жильцов.

Вопросам безопасности, как и оформлению дворов, уделяется еще большее внимание, чем в бизнес-классе.

Инженерная начинка – исключительно импортного производства, и включает в себя современные решения в области обогрева и кондиционирования помещений.

Квартир в доме, как правило, немного. Квартирография весьма разнообразна, часто предлагаются свободные планировки. Квартиры в элитном сегменте обычно сдаются без отделки, так как их владельцы предпочитают заказывать дизайн-проект у специалистов.